Фото www.podol.ho.ua
Історія родини й будинку Новікова
Будинок за адресою Верхній Вал, 28/12 – еклектична споруда в дусі «київського ренесансу» з кутовою баштою – споруджено в 1893 році за проектом архітектора Миколи Казанського. Власником будинку, на замовлення родини якого здійснювався архітектурний проект, був Іван Семенович Новіков – купець І гільдії, великий землевласник, один із найуспішніших комерсантів тодішньої Російської імперії. Разом зі своїм братом вони займалися рибним промислом (заготівлею, коптінням і зберіганням риби) на Волзі й закупівлею деревини. Успішна комерція поєднувалася з активною громадською роботою в Києві. Новіков забезпечував робітників своєї фірми ліками, побудував парафіяльну школу, лікарню й храм святого Серафима у Пущі-Водиці. Він був членом міської Думи й вирішував питання освітлення міста, впорядкування доріг і земельної власності.
У 1917 році під час єврейських погромів родина Новікова, в якого було 12 своїх дітей, дала прихисток євреям. Під час Жовтневого перевороту 1917 року брата Івана Новікова більшовики розстріляли в сусідньому будинку, а Іванові з родиною вдалося уникнути смерті. Правда, будинок експропріювали й перетворили на комуналки. Згодом у будинку в різні часи були продмаг робітничого кооперативу, книгарня, ресторан «Дніпро», Подільський РАГС.
Десять років забуття
Нині будинок Новікова – «сліпа пляма» Подолу. Схований за іржавими риштуваннями, за останні десять років він стерся з пам’яті й уваги киян. Ще на початку 2000-х садиба була важливою темою обговорень у культурному середовищі, нащадки родини Новікова сподівалися на реставрацію будинку. Інтерес до історії дому активно підтримував один із онуків купця – художник Юрій Новіков, який товаришував із Богданом Ступкою, тодішнім міністром культури. Юрій організував зустріч міністра, своєї родини й гостей прямо в будинку, де ще можна було побачити розкішну ліпнину, роздивитися фрески на стелях, походити залами. Це був вечір пам’яті батька художника – Георгія Новікова, який свого часу написав книжку «Київські замальовки» і залишив після себе листа Ступці з проханням зберегти пам’ятку архітектури.
Богдан Сильвестрович тоді зауважив: «Від цього будинку – радість зі сльозами на очах. Руїна зі слідами пам’яті, це жорстоко, але все одно є якесь відчуття надії». Очевидно, посади міністра було замало для того, щоб серйозно зайнятися будинком. Статус пам’ятки культурної спадщини будинку присвоїли аж у 2011 році, вже по смерті Юрія Новікова.
Велика родина Новікових продовжує свої культурні традиції, серед нащадків є юристи, художники, реставратори. Вже згадуваний Юрій у 1986 році разом із колегами створив унікальну книгу-альбом фотознімків із місця Чорнобильської катастрофи. Він приятелював із Параджановим, той жив у нього тиждень у художній майстерні. Згодом Новіков написав понад 40 портретів режисера. Юрій бережно ставився до сімейного архіву, зберігав спогади свого батька й старі фотографії знаменитого діда.
Сьогодні нащадки купця Івана Новікова не вірять, що пам’ятку можна врятувати, переконані – «все давно куплено».
Що відбувається за риштуваннями й парканами?
У державному реєстрі прав власності на нерухоме майно зазначено, що будинок Новікова перебуває в активі закритого акціонерного товариства «Консул».
ЗАТ «Консул» було зареєстровано в 1995 році. Створювався «Консул» двома засновниками – ТОВ «Трибут» (Київ) і ТОВ «Круар» (Запоріжжя), які, зі свого боку, були засновані іншими товариствами – ТОВ «Альгена плюс» (Київ), ТОВ «Брейн консалтинг» (Київ), «Аріон» (Київ), ТОВ «Стройінвесткапітал» (Київ), «ДЕКРІМ» (Харків). На сьогодні всі ці фірми-засновники припинили своє існування.
Я звернулася до юридичної компанії «Ілляшев та партнери», яка нині опікується справами ЗАТ «Консул», з питанням, що відбувається з будинком і чи варто очікувати на реконструкцію. Коментар надав Михайло Ілляшев, засновник і старший партнер юридичної компанії: «Будинок – власність товариства «Консул». Зараз ведеться справа про банкрутство «Консула». І в рамках цієї справи затверджено план санації, який передбачає, що інвестор профінансує реконструкцію цього будинку. Після того, як реконструкцію закінчать, будинок продадуть. Проблема тільки в строках, тому що компанія «Консул» перебуває в процедурі банкрутства, це тривала справа. Самі розумієте, було непросто знайти інвестора, який би погодився фінансувати реконструкцію, адже «Консул» не може продавати будинок до того моменту, як його реконструюють. Думаю, в найближчий рік ця процедура закінчиться».
Кому ж насправді належить будинок Новікова, чи був він приватизований новими власниками і чи маємо ми бути вдячні інвестору, який нарешті його викупить і реставрує?
Ситуацію коментує адвокатка Марина Саєнко, керівна партнерка юридичної компанії «Закон Перемоги»: «Чинним законодавством передбачена можливість приватизації об’єктів культурної спадщини, але лише за умови укладення майбутнім власником з відповідним органом охорони культурної спадщини попереднього договору про укладення в майбутньому охоронного договору на пам'ятку (її частину) з викладенням його істотних умов, у тому числі щодо цільового використання пам'ятки, робіт, які майбутній власник зобов'язується провести на пам'ятці з метою утримання її в належному стані».
Крім того, навіть якщо власник об’єкта передає будівлю як погашення боргу кредиторам (що є типовою схемою зміни власника), вимоги до охорони об’єкта культурної спадщини поширюватимуться на всіх його інших нових власників. За цим має стежити держава в особі її уповноважених органів.
У витязі з державного земельного кадастру, який я отримала в Подільській районній держадміністрації, вказано, що земельна ділянка за адресою вул. Верхній Вал, 28/12 (літ. А) площею 0, 1403 перебуває в комунальній власності. Право власності належить Київській міській раді. Речове право – оренда земельної ділянки – належить АТЗТ «Консул». Договір про оренду ділянки був підписаний 13 квітня 2006 року строком на 15 років. Отож, уже 10 років земля з будинком насправді перебувають в оренді товариства «Консул», яке збанкрутувало й заборгувало кредиторам суму 182 622 597, 12 грн.
Чи мають право кредитори ЗАТ «Консул» на нерухомість, яка не була приватизована, а перебуває в оренді?
«Кредитор може задовольняти свої вимоги за рахунок будь-якого майна боржника у разі недостатності в останнього коштів для задоволення вимог кредитора. Однак, вказане правило поширюється виключно на майно, що належить боржнику. Тому, якщо будівля, що є об’єктом культурної спадщини, перебуває в користуванні боржника на праві оренди, він не є його власником та не має права передавати його третій особі без погодження органу охорони культурної спадщини (ч. 2 ст. 18 Закону України «Про охорону культурної спадщини»). Дана норма не містить винятків, у тому числі, для судових рішень», - пояснює Марина Саєнко.
Чи дотримувався «Консул» певних вимог, які мали би бути зафіксовані в охоронному договорі?
Нагадаю, будинок по вул. Верхній Вал, 28/12 внесений до реєстру об’єктів культурної спадщини (наказ Головного управління охорони культурної спадщини від 25.06.2011 № 10/38-11). Згідно з українським законодавством, відповідно до статті 23 «Про охорону культурної спадщини», власник пам’ятки з моменту отримання об’єкта чи його частини у власність або у користування зобов’язаний укласти договір із органом охорони культурної спадщини. Це слід зробити не пізніше, ніж за місяць із моменту отримання об’єкта у власність.
На мій інформаційний запит щодо охоронного договору між «Консулом» і державою відповів Департамент культури міста Києва: «Станом на сьогодні, 18.12.2015, інформація про власника або замовника робіт у Департаменті відсутня. Науково-проектну документацію Департамент не погоджував, дозвіл на виконання робіт не надавав. Охоронний договір не укладено. Відповідно до інформації з реєстру речових прав на нерухоме майно, на зазначений житловий будинок накладено арешт. Питання щодо права власності на будівлю вирішується в судовому порядку».
Отже, з 2011 року, відколи будинок набув статусу культурної пам’ятки, ніяких охоронних договорів підписано не було. Це означає, що з боку Київради ніхто особливо не цікавився долею будинку, а з боку нового власника ніхто не подавав органам державної влади так званого паспорта пам’ятки, акту технічного стану пам’ятки, опису культурних цінностей об’єкта, плану поверхів тощо.
Фото Олега Сідлецького
В такому випадку дуже цікаво, в який спосіб і коли саме ЗАТ «Консул» збирався реконструювати будівлю? Як зазначив пан Ілляшев, це мало відбутися «згідно з затвердженим з планом санації». Санація – це юридична процедура, яка дає шанс збанкрутілій компанії повернутися до нормальної діяльності. Однак в Україні до санації часто вдаються, щоби виграти час і «допрацювати» різні справи з нерухомим і рухомим майном фірми-боржника.
Майновий спір щодо земельної ділянки та будинку по вул. Верхній Вал, 28/12 ведеться в рамках справи про банкрутство ЗАТ «Консул», справа №910/5814/15-г.
Сторону «Консула» (відповідач) представляє адвокат і керівник санації Андрій Конопля, сторону Київської міськради (позивача) – прокуратура Києва. Предмет спору – розірвання договору оренди між Міськрадою та ЗАТ «Консул» і повернення земельної ділянки місту Києву.
Позовні вимоги мотивовані тим, що відповідач «Консул» не сплачував за оренду землі місту Києву, що стало порушенням умов оренди. На жаль, інформація про грубі порушення щодо інших норм оренди у справі не фігурує. Господарський суд припиняв провадження у цій справі, однак прокуратура Києва подавала апеляційні скарги. Важливо, що суд аргументував свою відмову продовжувати розгляд справи тим, що в інвестора (головного кредитора) є «намір здійснити реконструкцію будинку» на Верхньому Валу, а вилучення земельної ділянки у банкрута «Консул» «призведе до порушення затвердженого судом плану санації, що в свою чергу є неприпустимим».
Головуючий суддя В. В. Суліма та судді О. Гаврилюк і А. Майданевич у постанові зазначили: «Колегія суддів вважає, що місцевим господарським судом повно і всебічно з’ясовані обставини та надано їм належну правову оцінку». При цьому в суддів не виникло жодних питань щодо легітимності оренди, відсутності охоронних договорів, відсутності звіту про результати санації.
Як українські юристи використовують санацію?
Процедура санації боржника припиняється достроково в разі невиконання умов плану санації чи невиконання поточних зобов'язань боржника, у зв'язку з чим господарський суд визнає боржника банкрутом і відкриває ліквідаційну процедуру.
Справу про банкрутство ЗАТ «Консул» почали розглядати ще в далекому 2010 році. Ухвалою господарського суду міста Києва від 19.11.2010 було порушено провадження у справі № 50/624-б про банкрутство ЗАТ «Консул». Боржника визнано банкрутом, відкрито ліквідаційну процедуру, ліквідатором банкрута призначили арбітражного керівника Ігоря Капелюшного. Його повноваження як ліквідатора фірми суд кілька разів продовжував. Таким чином, справа затяглася до весни 2013 року. Саме тоді за поданням кредиторів, які звинуватили Капелюшного в бездіяльності, суд усунув його від ведення справи й призначив нового керівника санації «Консула», юриста Андрія Коноплю. 21.07.2014 року Конопля формально став розпорядником майна компанії «Консул», в тому числі – нерухомого майна на вул. Верхній Вал, 28/12.
Згідно з постановою судової справи, що ведеться в Господарському суді Києва (№910/5814/15-г), план санації ЗАТ «Консул» був ухвалений 1 грудня 2014 року. У постанові суду зазначено, що «план санації передбачав закінчення реконструкції нежилого будинку за рахунок коштів інвестора та подальшу реалізацію цього будинку з метою погашення заборгованості перед кредиторами». Відповідно, рівно через рік план санації мав бути виконаний. Станом на кінець грудня 2015 року ніякі роботи з реконструювання на території будинку Новікова не проводяться.
Можна було би, звісно, списати «замороження» робіт на тривалу процедуру банкрутства ЗАТ «Консул», але, як вже згадувалося, наявний затверджений план санації означає обов’язковість виконання. Зрештою, будівельні роботи і не могли проводитися, адже, як ми тепер знаємо, охоронного договору не було, а значить, – і права проводити будь-які будівельні чи реставраційні роботи. До речі, за ухилення власника пам'ятки або уповноваженого ним органу від підписання охоронного договору або за порушення ним режиму використання пам'ятки передбачаються фінансові санкції в розмірі від 1 700 до 17 000 грн. За недодержання вимог щодо захисту, збереження, утримання, використання, реставрації пам'яток, умисне доведення їх до стану руйнації - у розмірі від 17 000 до 170 000 грн.
Закон передбачає, що неможливо безкінечно відтерміновувати чи переносити кінцевий термін санації. «У ч. 1 ст. 28 Закону України «Про відновлення платоспроможності боржника або визнання його банкрутом» встановлено присічний, тобто максимально можливий строк, на який може бути продовжено санацію господарським судом за клопотанням керівника санації чи комітету кредиторів. Цей строк становить 12 місяців. Тобто суд може продовжувати строк декілька разів, але в сукупності не більше, ніж на один рік. Все інше є порушенням закону і може бути оскаржене в апеляційному та касаційному порядку», - коментує юристка Саєнко.
Однак, як ми бачимо з історії банкрутства ЗАТ «Консул», процедуру банкрутства й санації фактично розтягнули на 5 років, змінюючи її керівників. Зазвичай у таких справах, коли спливає передбачений судом термін, керівник санації просто не з’являється на засідання суду, де розглядається справа про банкрутство, і не надсилає суду й кредиторам звіт про перебіг і результати санації. Це дає підстави суду призначати на посаду ліквідатора нову людину. Далі тривають розгляди апеляцій, суди відкладаються і т.д.
Немає гарантій, що в 2016 році юриста Коноплю не замінять на ще одного фахівця-правника й усе почнеться з нуля. Тим часом будинок Новікова поволі перетвориться на руїни, і власникам вже не доведеться оформлювати паспорт об’єкта культурної спадщини, підписувати охоронні договори й витрачати кошти на реконструкцію. Залишиться просто орендована земельна ділянка, якою розпоряджатися значно простіше. Як згадувалося раніше, якщо йдеться не про об’єкт культурної спадщини, а просто про орендовану землю, вона цілком може бути предметом купівлі-продажу для погашення заборгованості.
Кілька цікавих фактів
Головний кредитор «Консула» - публічне акціонерне товариство «Комерційний банк «Надра». Як юридична особа, банк «Надра» й сам перебуває у стані припинення, однак законом передбачається, що він цілком може вести діяльність по стягненню боргів. Банк «Надра» є і головним інвестором, який виявив зацікавленість у реконструкції будинку Новікова з метою подальшого продажу. Загальні витрати на реконструкцію будинку за пропозицією інвестора складають 3185000 (три мільйонів сто вісімдесят п’ять тисяч) доларів США.
ЗАТ «Консул» заборгував не лише головному кредитору, банку «Надра». В господарському суді Києва триває розгляд справи про стягнення вартості необлікованої електричної енергії в розмірі 291276,22 грн, позивач – «Київенерго». З перебігу справ у суді схоже, що ЗАТ «Консул» не поспішає сплачувати ці кошти, апелюючи до різних статей закону про банкрутство, й методично подає оскарження.
Як діяти далі?
Як зазначає юрист Володимир Забудський, стаття 21 Закону передбачає можливість примусового викупу пам’ятки: якщо в результаті дій або бездіяльності власника їй загрожує пошкодження або знищення, і власник не вжив заходів щодо її збереження після отримання відповідного попередження від органу охорони культурної спадщини (або в разі невідкладної необхідності забезпечення умов для збереження пам'ятки, без попередження).
Фото Олега Сідлецького
Викуп проводиться за рішенням суду. Суд також визначає викупну ціну пам'ятки. Для початку орган охорони культурної спадщини мав би винести попередження й офіційні претензії щодо відсутності охоронного договору та супровідної документації по будинку, що згодом слід використати в суді.
Я написала запит у прокуратуру міста Києва щодо того, чи подавала Київська міська рада (в особі прокуратури) апеляцію в справі розірвання договору та повернення земельної ділянки Києву. Не секрет, що трапляються випадки, коли міська влада формально позивається до суду щодо земельної ділянки, однак згодом не дотримується вимог до строків апеляції й «програє» справу на користь кредитора, фактично діючи з ним на одному боці.
На щастя, в нашому випадку відповідь прокуратури була позитивною: касаційна скарга з боку прокуратури мала місце, і постановою Вищого господарського суду України від 27.10.2015 касаційну скаргу прокурора задоволено, ухвалу господарського суду м. Києва від 28.04.2015 та постанову Київського апеляційного господарського суду від 23.06.2015 скасовано, справу направлено на розгляд до господарського суду Києва. Отже, нині справа знову розглядається в суді. Це означає, що за умови постійного контролю, активного підключення ЗМІ, громадських активістів та незалежних юристів, є шанс повернути земельну ділянку й будинок Новікова у власність міста, або ж, принаймні, примусити кредитора ПАТ банк «Надра» виконати в повному обсязі взяті на себе зобов’язання щодо реконструкції будинку на заявлену суму – 3 млн 185 тис доларів, за умови, що буде дотримано всіх норм щодо охоронної документації пам’ятки.
Віра Балдинюк, для «Доступу до правди»
Читайте також:
Будинок зі зміями: унікальний і занедбаний
Власники «Праги»: розділяй і добудовуй
